Вопрос:
Организация заключает договор аренды помещения с физлицом. Должна ли она будет удерживать НДФЛ при выплате арендной платы или физлицо может самостоятельно уплачивать НДФЛ, если такое условие будет установлено договором аренды?
Ответ:
Ели физлицо не зарегистрировано в качестве ИП, то у организации -арендатора возникает обязанность налогового агента по НДФЛ.
Организация, которая выплачивает доход физлицу по договору аренды, признается налоговым агентом по НДФЛ. В связи с этим она обязана исчислить и удержать налог с суммы арендной платы (п. п. 1, 1.1 ст. 226 НК РФ, Письмо Минфина России от 21.08.2025 N 03-04-05/81500 ).
Гражданин, который сдает свое имущество внаем (в аренду), самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ, если заключил договор найма (аренды) с лицами, которые не являются налоговыми агентами. Это возможно в случае, если нанимателем (арендатором) имущества является (п. 1 ст. 226, пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ):
- физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП. При этом не имеет значения, заключен с ним договор напрямую или через агента. Таковым может быть, в частности, организация, которая не признается налоговым агентом, действуя в качестве агента физического лица;
- иностранная организация, не имеющая обособленного подразделения на территории РФ.
При сдаче имущества внаем (в аренду) индивидуальным предпринимателям, организациям, в том числе иностранным организациям, имеющим обособленные подразделения в РФ, такие наниматели (арендаторы) признаются налоговыми агентами, обязанными исчислить, удержать и уплатить НДФЛ с доходов физического лица (п. 1 ст. 226 НК РФ).
Таким образом, обязанность по самостоятельному исчислению НДФЛ у арендодателей-граждан возникает только в том случае, когда источником дохода являются лица, которые не могут выполнить функции налогового агента- физические лица или иностранные организации.
Соответственно, в ситуации, когда источником дохода, то есть арендатором, является российская организация, которая является налоговым агентом по НДФЛ, у арендодателя не возникает обязанности по самостоятельному исчислению и уплате НДФЛ. Данный вывод справедлив в том случае, если арендодателем выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя.
Правомерность данного вывода подтверждают разъяснения Минфина России и ФНС России. Их позиция заключается в том, что российская организация или предприниматель, выплатившие вознаграждение физическому лицу по договору аренды, являются налоговыми агентами и должны рассчитать и уплатить в бюджет НДФЛ (Письма ФНС России от 24.03.2016 N БС-4-11/5110@, Минфина России от 02.06.2015 N 03-04-06/31829, от 11.07.2017 N 03-04-06/43981, от 14.05.2021 N 03-04-05/36912, от 06.10.2022 N 03-04-05/96410, от 21.08.2025 N 03-04-05/81500 ).
Судебная практика также подтверждает правомерность данного вывода.
При этом указанный порядок налогообложения не меняется даже в том случае, если в договоры аренды было включено условие о том, что арендатор не является налоговым агентом и обязанность по уплате НДФЛ лежит на арендодателе. Как отмечают суды, в этом случае обязанность налогового агента не может быть изменена соглашением сторон.
Если вы выплачиваете доходы физлицам, то есть являетесь налоговым агентом, то с этих доходов в общем случае вы должны исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ, а также сдать расчет 6-НДФЛ (п. п. 1, 2 ст. 226, п. 2 ст. 230 НК РФ).
27.11.2025
