Вопрос:
Физлицо продает апартаменты, которые были приобретены им 3 года назад. При этом у физлица нет в собственности другого жилья. Имеет ли физлицо право на освобождение от налогообложения НДФЛ при продаже апартаментов в таком случае?
Ответ:
Доход от продажи недвижимого имущества, доли в нем не облагается НДФЛ и не декларируется, если это имущество было в собственности физического лица не менее установленного минимального срока. Данный срок составляет три года или пять лет в зависимости от объекта недвижимости, оснований его приобретения и других условий (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 3, 4 ст. 217.1, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
Согласно пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года.
На основании пункта 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом согласно п.1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
П.3 ст. 16 ЖК РФ установлено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В ЖК РФ не содержится такого понятия, как апартаменты.
Апартаменты - это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания (Постановление Арбитражного Суда Поволжского округа от 18.02.2021 N Ф06-70384/2020).
Таким образом, апартаменты относятся к нежилым помещениям (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ). Минфин России в Письме от 17.09.2021 N 03-04-05/75585 указывает на то, что положения пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ определяют особенности исчисления минимального предельного срока владения жилыми помещениями.
В связи с этим, если объект недвижимого имущества не является жилым помещением, налогообложение доходов от его продажи осуществляется без учета положений пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Таким образом, так как апартаменты не являются жилыми помещениями, в отношении их не применяется пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Поэтому для целей освобождения дохода от продажи апартаментов от обложения НДФЛ минимальный срок владения составляет пять лет.
При продаже апартаментов, которые были приобретены три года назад, освобождение от налогообложения НДФЛ не применяется, даже если апартаменты являются единственным жильем.
02.10.2026
