В феврале 2026 года Конституционный суд принял постановление, которым официально разрешил гражданам регистрироваться по месту пребывания в апартаментах. Это решение в корне меняет устоявшуюся практику.
Расскажем подробнее, почему этой новости придается такое большое значение и к каким последствиям для собственников апартаментов это может привести.
С чего всё началось
Семья пыталась добиться разрешения на прописку в апартаментах. Фактически члены семьи проживали в апартаментах гостиничного типа, которые находились в собственности близкого родственника. Помещение было оборудовано для проживания, здание введено в эксплуатацию, собственник дал письменное согласие на регистрацию.
Тем не менее органы МВД отказали в регистрации по месту пребывания. Основание — апартаменты являются нежилым помещением, а действующее законодательство прямо не предусматривает регистрацию граждан в таких объектах.
Суды всех инстанций поддержали отказ, указав, что регистрация возможна только в жилых помещениях либо через администрацию гостиницы, если речь идет о номерном фонде. Но Конституционный суд признал право семьи на регистрацию и обратил внимание, что нужно оценивать не формальный статус помещения, а реальные условия проживания.
Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры
В отличие от квартир апартаменты не относятся к жилым помещениям. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. п. 1, 7 ст. 141.4 ГК РФ; ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Именно они являются местом жительства гражданина, то есть местом, где гражданин постоянно или временно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ; ст. 2 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).
Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям, которые не предназначены для проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания. Так, к местам временного пребывания граждан относятся, например, гостиницы, санатории, кемпинги (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ; п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713).
Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), в которых расположены в том числе офисы и торговые объекты.
Главные отличия апартаментов от квартир:
- нельзя оформить постоянную регистрацию (по месту жительства);
- действуют повышенные ставки налога на имущество;
- коммунальные услуги оплачиваются по коммерческим тарифам;
- нельзя купить апартаменты по программе господдержки или использовать для покупки материнский капитал, получить налоговый вычет;
- при строительстве апартаментов застройщик, как правило, не обязан обеспечивать территорию школами, детсадами и другой социальной инфраструктурой.
В связи с тем, что апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Поэтому МВД на законных основаниях отказывает в регистрации по месту жительства в апартаментах.
Что изменит решение Конституционного суда
Конституционный суд признал, что полный запрет на регистрацию по месту пребывания в апартаментах является нарушением.
У граждан есть право выбора места пребывания, и оно не может зависеть от формального статуса помещения, которое фактически подходит для проживания, в том числе длительного. То есть отказ от регистрации по месту пребывания в апартаментах, пригодных для проживания и не входящих в номерной фонд гостиниц теперь признан неконституционным и недопустим.
Важно! Регистрация по месту пребывания — это временная регистрация, которую гражданин должен получить, если проживает за пределами региона своего постоянного места жительства больше 90 дней. Не путать с постоянной пропиской. Получить постоянную регистрацию в апартаментах по-прежнему нельзя.
Как получить временную регистрацию в апартаментах
Конституционный суд установил временный порядок, который действует до внесения изменений в законодательство.
С февраля 2026 года зарегистрироваться по месту пребывания (временная регистрация) могут собственники апартаментов, а также члены их семей и близкие родственники — только с письменного согласия собственника. Регистрацию делает орган регистрационного учета — по тому же порядку, что и для жилых помещений.
Какие есть ограничения по временной регистрации в апартаментах
Конституционный суд пока разрешил оформлять регистрацию по месту пребывания только собственникам и их близким родственникам. В решении не указано, что такую регистрацию можно оформить на постояльца, который арендовал апартаменты на длительный срок.
В итоге:
- Постановление Конституционного суда не приравнивает апартаменты к жилью в полном смысле. Юридическое различие между жилыми и нежилыми помещениями сохраняется, суд прямо на это указал.
- Суд отметил, что выводы постановления не должны автоматически тянуть изменения в налогообложении, коммунальных платежах и сходных режимах. Эти различия могут сохраняться и дальше.
Кроме того, важно не обобщать "разрешили регистрацию во всех апартаментах". Суд описал конкретный тип нежилых помещений: они должны быть предназначены для пребывания граждан и быть сходными по характеристикам с квартирами в многоквартирном доме (это обычно следует из проектной документации здания).
С уважением,
Специалисты Линии консультаций
Статью подготовила:
Новосёлова С.Л.
Руководитель Линии консультаций
24.02.2026
