Вопрос:
Договором аренды предусмотрена возможность зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы. Должен ли арендодатель при получении обеспечительного платежа уплатить НДС? Если должен, сможет он в случае прекращения договора аренды и возврате обеспечительного платежа принять к вычету НДС?
Ответ:
Обеспечительный платеж облагается НДС, если у вас одновременно выполняются следующие условия (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 162 НК РФ, Письма Минфина России от 03.07.2018 N 03-07-11/45889, от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360):
- договор, по которому получен обеспечительный платеж, предусматривает зачет этого платежа в счет оплаты реализуемых товаров (работ, услуг);
- реализация товаров (работ, услуг) облагается НДС.
По мнению Минфина сумму денежных средств в виде обеспечительного платежа, взимаемого арендодателем в рамках заключенного договора аренды, следует рассматривать как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего оказания услуг по аренде. Поэтому данные денежные средства подлежат включению в налоговую базу по НДС либо на момент заключения договора аренды (в случае, если обеспечительный платеж, внесенный арендатором до заключения договора аренды, зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды), либо на момент получения денежных средств (в случае внесения обеспечительного платежа после заключения договора аренды).
НДС с обеспечительного платежа начисляют как с аванса. Налог принимают к вычету, когда зачитывают платеж в счет арендной платы или возвращают его арендатору (Письмо Минфина от 18.11.2021 N 03-07-11/93155).
При изменении условий либо расторжении договора и возврате соответствующих сумм авансовых платежей налогоплательщик вправе принять к вычету суммы НДС, уплаченные с аванса (п. 5 ст. 171 НК РФ). Указанная норма, на наш взгляд, может быть применена и в случае прекращения договора аренды и возврата обеспечительного платежа (во избежание претензий рекомендуем оформить соглашение о прекращении договора аренды и возврате обеспечительного платежа).
При возврате обеспечительного платежа в книге покупок арендодателю нужно зарегистрировать счет-фактуру, выставленный при получении обеспечительного платежа (п. 22 Правил ведения книги покупок). В графе 2 при этом следует указать код операции 22, а в графе 7 - реквизиты платежного поручения, подтверждающего возврат авансового платежа (Письма Минфина России от 24.03.2015 N 03-07-11/16044, от 23.03.2015 N 03-07-11/15889).
05.01.2026
