Общая собственность на придомовой участок не означает, что любой водитель вправе въезжать во двор, а каждому владельцу квартиры гарантировано персональное парковочное место. Правомерность ограничений зависит от принадлежности земли, решений общего собрания и соблюдения требований безопасности.
Общий участок и право на парковку
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства входит в общую долевую собственность владельцев помещений. Это относится к собственникам как квартир, так и нежилых помещений. Однако соседняя муниципальная парковка не становится общедомовой только потому, что расположена перед подъездом. Поэтому юридическую оценку парковочного режима следует начинать с проверки границ участка по ЕГРН.
Право пользоваться общим участком необходимо отличать от права на определённое место. В соответствии со статьей 247 ГК РФ пользование долевой собственностью осуществляется по соглашению участников, а при недостижении соглашения порядок устанавливает суд. Наличие квартиры не даёт права самовольно закреплять часть двора цепью, столбиками или парковочным блокиратором. Вместе с тем собственника нельзя произвольно исключить из числа пользователей общей парковки. Право пользования не гарантирует свободного места в любое время и не отменяет ограничений, установленных законом.
Пределы использования участка, включая ограничения пользования, определяет общее собрание собственников — пункт 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, а не только участников собрания (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). В положении о парковке целесообразно закрепить схему движения, порядок допуска, выдачи идентификаторов и финансирования оборудования. Однако решение собрания не может легализовать нарушение прав отдельных собственников.
В определении от 14.11.2017 № 78-КГ17-80 Верховный Суд РФ указал на недопустимость блокировки доступа собственника к придомовой территории как санкции за нарушение утверждённого собранием порядка пользования участком. Спор касался заблокированных пультов шлагбаума. Следовательно, взыскание платежей и разрешение конфликтов должны осуществляться законными способами, а не самовольным отключением доступа.
Права арендаторов и ключи от шлагбаума
Наниматель квартиры наряду с жилым помещением вправе пользоваться общим имуществом МКД: это прямо предусмотрено пунктом 2 статьи 673 ГК РФ. Его право производно от права наймодателя и реализуется с учётом законного режима использования двора. Отсутствие собственности на квартиру само по себе не исключает пользования общей территорией.
Для арендатора нежилого помещения необходимо разграничивать доступ к объекту аренды, кратковременный проезд для погрузки и постоянную парковку сотрудников либо посетителей. Договор аренды не предоставляет больше прав, чем есть у арендодателя, и не обязывает остальных собственников выделять дополнительные места для бизнеса. Одновременно шлагбаум не должен создавать неправомерные препятствия использованию помещения.
Показательно Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.04.2025 № Ф09-804/25 по делу № А50-4922/2024. Общество, занимавшее нежилое помещение по договору субаренды, требовало включить телефоны сотрудников в систему управления шлагбаумом.
Суд отказал: пользованию помещением препятствия не создавались, действовало принятое на общем собрании собственников положение о парковке, согласно которому доступ к парковке имеют только собственники жилых и нежилых помещений, имелись места вокруг дома, а кратковременный въезд для погрузки и иных целей допускался.
Таким образом, требование предоставить ключ или пульт для шлагбаума для сотрудников офиса оценивается исходя из объёма законного пользования. Ни Жилищный кодекс, ни ГК РФ, ни другой федеральный закон не гарантируют определённую модель пульта либо неограниченное количество ключей от шлагбаума к парковке на территории МКД.
Вклад в благоустройство парковки и закрепление места за конкретным собственником
Бывают ситуации, когда собственники МКД вкладывают личные деньги для обустройства парковки, а затем закрепляют конкретное парковочное место за квартирой. Как правило, на собрании собственников жилья принимается решение об утверждении списка о закреплении парковочных мест за автовладельцами, принявшими участие в строительстве и обустройстве парковки.
Тем не менее, собственники квартир или новые собственники, не участвовавшие в благоустройстве такой парковки, ссылаясь на нормы закона об общем земельном участке под МКД начинают требовать предоставления и им места на уже благоустроенной парковке, т.к. они такие же собственники квартир в МКД.
В Определение КСОЮ от 25.03.2020 по делу N 88-7898/2020 суд рассмотрел подобный спор, в котором собственники квартир, не участвовавшие в оборудовании парковки, требовали запускать их территорию данной парковки с предоставлением места.
Автовладельцы не участвовали в оборудовании спорной парковки, не вкладывали личные денежные средства для проведения данного благоустройства территории. Об организации автопарковки и проведении общего собрания по этому вопросу собственники МКД были извещены. Решение общего собрания не оспаривали.
Как указал суд, организованные парковочные места не перекрывают общую дорогу, проложенную ранее вдоль подъездов жилого дома, не перегораживают доступ к подъездам многоквартирного дома, не препятствуют проезду транспорта, в том числе личных автомашин как принадлежащих истцам, так и другим жильцам данного дома, а также соседних домов, не исключают парковку (стоянку) автомобилей вдоль дома. Таким образом, права собственников не нарушаются, поскольку им обеспечен доступ и возможность парковки на придомовой территории.
Кроме того, истцы не лишены возможности приобрести право на парковочное место организованной парковки при соблюдении требований, предусмотренных правилами, изложенными в положении утвержденного собранием собственников, о парковке легкового автотранспорта на территории парковки ЖК, как не лишены права парковать свои транспортные средства в любом удобном для них месте и в любое время на земельном участке придомовой территории, не занятой организованной парковкой.
Конечно же такое решение возможно только в случае, если на территории МКД есть и другие места для парковки машин собственниками. Если же благоустроенная парковка занимает всю площадь придомовой территории, то решение суда могло быть совершенно иным.
Проезд пожарных, скорой помощи и обслуживающей техники
Режим парковки не может препятствовать беспрепятственному проезду пожарных машин. Пункт 71 Правил противопожарного режима, утверждённых постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479, требует надлежащего содержания проездов и запрещает занимать автомобилями площадки для пожарной техники либо перекрывать её проезд.
При пожаре система противопожарной защиты должна автоматически разблокировать и (или) открыть шлагбаум и удерживать его открытым. Допустима альтернатива: ручное открывание при круглосуточном дежурстве непосредственно у устройства либо дистанционное открывание при наличии видео- и (или) аудиосвязи с местом установки. Рассчитывать исключительно на жильца с пультом недостаточно.
В Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.09.2025 № Ф03-3101/2025 по делу № А24-68/2025 поддержано предписание о демонтаже шлагбаума.
Суд отметил: табличка с телефоном ответственного лица не доказывает организацию предусмотренной пунктом 71 Правил связи и круглосуточного дежурства. Значение имеет работоспособный механизм допуска, а не декларация о возможности открыть въезд.
Пункт 71 Правил непосредственно регулирует пожарную безопасность; механически распространять его технические требования на любую спецмашину некорректно.
Для скорой помощи следует обеспечить оперативное открывание независимо от наличия номера автомобиля в базе. Воспрепятствование законной деятельности медицинского работника при наличии состава может повлечь ответственность по статье 6.36 КоАП РФ, а нарушение пожарных требований — по статье 20.4 КоАП РФ.
Для коммунальной, аварийной и иной обслуживающей техники необходимо предусмотреть порядок допуска, позволяющий выполнять необходимые работы, с учётом местных правил благоустройства.
Правильно оформленное и утвержденное на общем собрании собственников МКД положение о парковке должно сочетать права собственников на общее имущество, обоснованный порядок пользования для нанимателей и арендаторов и безотлагательный проезд экстренных служб. Шлагбаум регулирует въезд, но не превращает общий участок в привилегию отдельных жильцов.
С уважением,
Специалисты Линии консультаций
Статью подготовила:
Новосёлова С.Л.
Руководитель Линии консультаций
19.10.2026
