Вопрос:
ИП на УСН. Сдает помещение в аренду. Будет ли являться доходом возмещение коммунальных платежей, получаемого от арендаторов на расчетный счет? Может ли арендодатель не учитывать в доходах полученные суммы от арендатора в счет возмещения стоимости коммунальных услуг, в случае заключения с ним посреднического договора?
Ответ:
На УСН учитываются доходы, за исключением поименованных в ст. 251 НК РФ (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Эта статья не предусматривает исключения из доходов сумм возмещения расходов на оплату коммунальных услуг. Поэтому полученная арендодателем сверх арендной платы сумма возмещения стоимости коммунальных услуг в полном объеме учитывается в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письма Минфина России от 13.05.2022 N 03-11-06/2/44281, от 25.08.2021 N 03-11-11/68534, от 22.12.2020 N 03-11-06/2/112612, от 15.01.2020 N 03-11-11/1091, от 28.06.2019 N 03-11-11/47805, от 21.03.2019 N 03-11-11/18649, от 21.03.2017 N 03-11-11/16222).
Арендодатель может не учитывать в доходах при УСН полученные суммы от арендатора в возмещение коммунальных расходов, в рамках посреднического договора, по которому приобретает коммунальные услуги для арендатора, при условии, что и в расходах коммунальные платежи вы не отражаете (пп. 9 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, Письма Минфина России от 25.08.2021 N 03-11-11/68534, от 22.12.2020 N 03-11-06/2/112612, от 14.11.2019 N 03-11-10/87803, от 28.06.2019 N 03-11-11/47667, от 15.01.2018 N 03-11-11/995). В доход включаются только посредническое вознаграждение, которое выплачивает арендатор.
При этом, если договор с ресурсоснабжающей организацией заключен до посреднического, проверяющие могут посчитать, что сделка по оказанию коммунальных услуг оформлена не в рамках посреднических отношений, и включить все суммы, полученные от арендатора, в доходы (Письма Минфина России от 24.01.2013 N 03-11-06/2/12, от 21.01.2013 N 03-11-06/2/07, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85).
Из этих разъяснений следует, что для того, чтобы рассматривать в качестве агентского заключенный между арендатором и арендодателем договор, по условиям которого арендодатель по поручению арендатора и за его счет оплачивает от своего имени ресурсоснабжающим организациям коммунальные услуги по арендуемому помещению, необходимо, чтобы договоры с ресурсоснабжающими организациями были заключены арендодателем (агентом) после заключения агентского договора с арендатором. И лишь в этом случае арендодатель сможет воспользоваться положениями подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ и учитывать в доходах при применении УСН только агентское вознаграждение.
Как правило, на момент заключения договора аренды и агентского договора у арендодателя в отношении арендуемого помещения уже заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями. В такой ситуации подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ не применяется и вся сумма возмещения стоимости коммунальных услуг, поступившая от арендатора по агентскому договору арендодателю, учитывается им в доходах, подлежащих налогообложению. Суды это подтверждают.
Так, в споре, рассмотренном АС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 11.08.2021 N Ф02-4025/2021 по делу N А33-29857/2019, компания, применяющая УСН, считала, что денежные средства, поступившие от арендаторов в качестве оплаты коммунальных услуг, не могут быть признаны в качестве дохода от реализации, поскольку она как арендодатель не является поставщиком электроэнергии и других ресурсов, доходов от осуществления этих операций не имеет и выступает в качестве агента на основании заключенных с арендаторами агентских договоров, перечисляя плату за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям по указанию принципалов (арендаторов).
Но суд с этим не согласился. Он указал, что договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены арендодателем и фактически возникли до подписания агентских договоров и возникновения правоотношений с арендаторами-принципалами. Условия по сделкам агента, применяющего УСН, с принципалами-арендаторами не соблюдены, так как фактически платежи производятся ресурсоснабжающим организациям от имени арендодателя и в его интересах, в рамках заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями. Отсутствие обязательств у принципалов фактически означает отсутствие у них необходимости давать кому-либо поручение на перечисление оплаты ресурсоснабжающим организациям. Следовательно, уплату компанией коммунальных платежей от своего имени следует считать исполнением собственной обязанности по содержанию имущества и в собственных интересах. И деньги, поступившие арендодателю от арендаторов в возмещение коммунальных платежей, следует включать в налогооблагаемый доход.
К аналогичным выводам пришел и АС Дальневосточного округа в постановлении от 20.02.2023 N Ф03-104/2023 по делу N А73-10042/2022 в ситуации, когда арендодатель на УСН заключил с арендаторами договоры поручения на оплату за них коммунальных услуг.
09.06.2023
