Консультант Плюс г. Екатеринбург, ул. Гоголя, 25а тел. (343) 228-00-30
Внимание! Работает горячая линия!
-заказать прайс, купить систему: (343) 228-00-38
- заказать документ: (343) 228-00-36
- техническая поддержка: (343) 228-00-37
Консультант Плюс
-Как выбрать систему
-Пакетные поставки систем
Покупка
-Заказать прайс-лист
-Заказать демо-версию
Сопровождение
-Заказать документ
-Поддержка системы
-Обучение работе с системой
Для наших клиентов
-Семинары
-Круглые столы
-Консультации аудитора
-Консультации юриста
-Консультации по кадрам
-Прямой диалог c ФСС РФ
-Бюллетень КонсультантПлюс
-Журнал «Главная книга»
-Журнал «Точка отчета»
-Тематические сборники
-Еженедельный обзор
-Подписка на рассылки
-Производственный календарь
Архив
-Прямой диалог c ФНС России
-Прямой диалог c ПФР Св.обл
-Интернет-интервью
О компании
-Наши координаты
-Наши реквизиты
-Написать нам
-Отзывы клиентов
-Вакансии
Поиск на сайте

Об уплате налогов по операциям купли-продажи квартир (частная консультация)

Описание ситуации:

Индивидуальный предприниматель, находясь на общей системе налогообложения, в 2007 году оплатил недвижимое имущество (квартиры). Право собственности на квартиры оформлено в 2010 г., когда ИП перешел на УСНО (доходы, уменьшенные на величину расходов).

Вопрос:

Можно ли при продаже квартир в 2010 г. уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов по приобретению квартир, оплаченных, но не учтенных в уменьшение налоговой базы по НДФЛ в 2007 г.?

Дополнительная информация:

В 2008 г. и 2009 г. ИП применял УСНО, с объектом налогообложения «доходы».

Ответ на вопрос:

В ходе дополнительных телефонных переговоров было установлено следующее:

  1. Квартиры приобретались для дальнейшей перепродажи.
  2. Видами деятельности ИП, заявленными в заявлении при его регистрации, являются сдача внаем имущества нежилого (код ОКВЭД: 70.20.2) и жилого (код ОКВЭД: 70.20.1).
  3. 30.11.2009 г. в ИФНС отправлено заявление на вид деятельности по коду ОКВЭД 70.12 «Услуги по покупке и продаже недвижимого имущества».
  4. Свидетельство на право собственности на квартиры получено на физическое лицо (аналогично оформлен договор долевого участия).

Принимая во внимание текст запроса и информацию, предоставленную посредством телефонных переговоров и электронной почты, сообщаем следующее.

В соответствии с п.1 ст.346.15 Налогового кодекса РФ (далее по тексту – НК РФ), налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст.249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст.250 НК РФ.

В соответствии со ст.2 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно п.1 ст.23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться индивидуальным предпринимателем отдельно от доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности.

В случае если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, такие как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 разд. «К» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта РФ от 06.11.2001 г. №454-ст), а также инвестиционный договор на строительство квартиры был заключен им в качестве индивидуального предпринимателя, то доходы от продажи квартиры, полученные таким налогоплательщиком, учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО.

При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется УСНО, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п.24 ст.217 НК РФ.

В случае, когда доход от продажи имущества не относится к доходу, полученному в рамках осуществления предпринимательской деятельности, такой доход подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном гл.23 НК РФ.

При этом физическое лицо при продаже такого имущества имеет право на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, предусмотренного ст.220 НК РФ.

Данные разъяснения содержатся в недавно опубликованном Письме Минфина РФ от 12.08.2010 г. №03-04-05/3-453.

(Аналогичные выводы в отношении доходов от сдачи внаем жилых и нежилых помещений, изложены в Письме Минфина РФ от 06.03.2008 г. №03-11-05/55).

В рассматриваемой ситуации, представляется следующее:

  1. Индивидуальный предприниматель перешел на упрощенный режим налогообложения, который освобождает его от уплаты НДФЛ. Следовательно, исчислять и уплачивать НДФЛ, а также получить вычет с реализации квартир, индивидуальный предприниматель не вправе.
  2. В перечне видов деятельности, осуществляемых предпринимателем, в период приобретения квартир, не был указан код ОКВЭД: 70.12 «Услуги по покупке и продаже недвижимого имущества», на основании чего, можно предположить, что квартиры приобретались вне рамок осуществления предпринимательской деятельности (Письма Минфина РФ - см. выше).
    При этом в 2010 г. (предполагаемый период реализации квартир) такой вид деятельности в указанном перечне имеется.
    Однако утверждать, что реализация квартир будет осуществлена в рамках предпринимательской деятельности, по нашему мнению, нет оснований, т.к. не ясно: кто будет указан в качестве Продавца в договоре купли-продажи.
    В случае если в качестве Продавца будет указан ИП, то в бесспорном порядке, доходы от реализации квартир будут формировать базу единого налога (при этом в расходах суммы приобретения квартир указаны быть не могут).
    Если Продавцом по договору будет являться физическое лицо, то данная операция будет осуществлена вне рамок предпринимательской деятельности и единый налог уплачивать, нет необходимости.
  3. Учитывая, что договор долевого участия, а также право собственности на данные квартиры оформлен на физическое лицо, а не на ИП, (т.е. расходы понесены «физиком») и что доходы также будут получены Продавцом - «физиком», то налогоплательщик, в данном случае физическое лицо, будет иметь право на вычет, в соответствии с гл.23 НК РФ.

В качестве дополнительной информации по данному вопросу рекомендуем ознакомиться с Постановлением ФАС Западно-Сибирского Округа от 04.10.2005 г. №Ф04-6799/2005(15289-А46-29).

Одновременно сообщаем, что данный Ответ выражает частное мнение налогового консультанта, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше Ответе.

(Ответ подготовлен с использованием материалов СПС КонсультантПлюс)
Семинарывсе
15 апреля 2021г. состоится онлайн-семинар «Правила применения ФСБУ: ФСБУ 5/2019 «Запасы», ФСБУ 6/2020 «Капитальные вложения», ФСБУ 26/2020 «Основные средства», ФСБУ 25/2018 «Аренда». Рекомендации БМЦ по применению новых стандартов». Автор и ведущий - Новикова Татьяна Александровна, к.э.н., налоговый консультант, преподаватель УМЦ при ФНС России, доцент МГУУ Правительства Москвы. Ссылка для подключения будет добавлена в Личный кабинет. Подробнее...
Круглые столы
22 апреля 2021г. состоится круглый стол «НДС в 2021 году: изменения и сложные вопросы уплаты и декларирования». Автор и ведущий - Найдёнов Евгений Владиславович, руководитель департамента налогового аудита ООО «Бизнес аудит», налоговый консультант, аттестованный аудитор, аттестованный преподаватель ИПБ России. Круглый стол будет проходить в офлайн формате. Количество мест ограничено. Подробнее...
Регистрация на круглый стол состоится 19, 20 и 21 апреля
Консультации аудиторавсе
Аттестованный налоговый консультант Гусельников Роман Вячеславович отвечает на вопросы.
09.04.2021: Физическое лицо из Казахстана планирует купить у нас (юр. лицо) авто. Мы с ним заключаем договор купли-продажи. Можем ли мы выставить счет-фактуру с НДС 0%? Ответ...
02.04.2021: Организация приобретает спецодежду. ФСБУ 6/2020 "Основные средства" не применяем досрочно. В связи с применением ФСБУ 5/2019 "Запасы" как учитывать в бухгалтерском учете спецодежду сроком более 12 месяцев? Ответ...
Консультации по кадрамвсе
Консультант по кадровым вопросам Скобцова Валентина Петровна отвечает на вопросы.
08.04.2021: В табеле рабочего времени насколько важно точное указание отработанных часов работником, вплоть до сотых долей? Ответ...
01.04.2021: Сотрудник, который ранее работал в компании, просит оформить дубликат трудовой книжки, т.к. устраивается на новое место работы, а мы для него являемся последним работодателем. Как правильно оформить дубликат? Можно ли его оформить на основании копии трудовой, которая хранится в деле уволившегося сотрудника? Ответ...
Консультации юриставсе
Юристы нашей компании предлагают помощь в решении юридических вопросов. Задать вопрос можно заполнив форму на сайте.
31.03.2021: Может ли заказчик требовать штраф за нарушение исполнения обязательства при исполнении договора путем предъявления банковской гарантии на обеспечение гарантийных обязательств, а не банковской гарантии на обеспечение исполнения договора? Ответ...
24.03.2021: Какие документы, помимо формы Р13014 необходимо предоставить в регистрирующий орган (налоговую инспекцию), при открытии филиала Общества? Ответ...
Интервью Консультант Плюсвсе
14 ноября 2017 года состоялось интернет-интервью с Л.А. Юхневичем, руководителем ФГБУ "Информационно-аналитический центр поддержки ГАС "Правосудие": "Электронное правосудие - будущее российской судебной системы".
22 августа 2017 года состоялось интернет-интервью с О.В. Сперанским, директором правового департамента Минстроя России: "СРО в сфере строительства: создание национального реестра специалистов и другие изменения действующего законодательства".
Полное или частичное копирование материалов запрещено.
Все права принадлежат ООО "КонсультантПлюсСервис" РИЦ 167 Общероссийской Сети Консультант Плюс