Консультант Плюс г. Екатеринбург, ул. Гоголя, 25а тел. (343) 228-00-30
Внимание! Работает горячая линия!
-заказать прайс, купить систему: (343) 228-00-38
- заказать документ: (343) 228-00-36
- техническая поддержка: (343) 228-00-37
Консультант Плюс
Покупка
Сопровождение
Для наших клиентов
Архив
О компании
Поиск на сайте

Вопрос о начислении и уплате НДС застройщиком с выручки, определенной расчетным способом

Описание ситуации:

ООО оказывает услуги застройщика при строительстве частично за счет инвестиций, частично за счет собственных заемных средств. Учитывая длительный цикл производства, доход определяется расчетным путем, на основании фактических затрат плюс плановая прибыль - этот доход ставится в стр.010 формы №2. Несколько отчетных периодов инвесторов еще не было.

Вопрос:

Должны ли мы начислить и уплатить НДС с сумм дохода, определенных расчетным путем?

Ответ:

Реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (подп.1 п.1 ст.146 НК РФ). Соответственно, при реализации услуг заказчика-застройщика организация должна начислить к уплате в бюджет НДС в установленном гл.21 НК РФ порядке.

Как представляется из текста запроса, организация определяет выручку расчетным способом и относит в строку 010 Отчета о прибылях и убытках.

В свою очередь, именно выручка является объектом налогообложения НДС.

Таким образом, учитывая сложившуюся ситуация можно сделать лишь предварительный вывод: признавая в форме №2 выручку, по нашему мнению, организация должна рассчитать и уплатить НДС в бюджет, во избежание разногласий с контролирующими органами.

Обращаем ваше внимание, что определение данной выручки расчетным способом, может и не повлиять на решение налоговых органов о начислении и уплате НДС. Другими словами: показал выручку – уплати налог. Однако, данная ситуация остается достаточно спорной: платить ли НДС с выручки – со всей суммы или же с определенной ее части.

В этой связи отмечаем, что в соответствии с подп.1 п.1 ст.162 Налогового кодекса РФ налоговая база по налогу на добавленную стоимость при реализации товаров (работ, услуг) определяется с учетом сумм авансовых или иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг).

Таким образом, с суммы полученных денежных средств по организации строительства, оплаченных инвесторами авансом, организация обязана исчислить и уплатить в бюджет НДС.

Отметим, что вопрос о признании денежных средств инвестора по организации строительства, в качестве аванса или целевого финансирования остается спорным.

Что касается денежных средств, поступивших от инвесторов на финансирование строительства в части стоимости работ, выполняемых подрядной организацией, то указанные средства для заказчика-застройщика являются средствами целевого финансирования, то есть не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг) и, следовательно, в налоговую базу по НДС у заказчика-застройщика не включаются.

Принимая во внимание изложенные выше доводы, а также квалификацию данного запроса, рекомендуем обратиться в специализированные организации для получения более детального анализа сложившейся ситуации (договорных взаимоотношений и пр.).

При этом, обращаем ваше внимание на содержание текста извлечения из материалов СПС Консультант Плюс, приведенного ниже.

Извлечение из материалов СПС Консультант Плюс – Комментарий к Письму Минфина РФ от 25.03.2008 г. № 03-07-10/02

… в отношении денежных средств, поступивших от инвесторов согласно договору на оплату услуг застройщика по организации строительства, ответ однозначный: они облагаются НДС в общеустановленном порядке на основании абз. 2 п. 1 ст. 154 НК РФ. А вот при получении денежных средств в порядке возмещения затрат застройщика возможны различные ситуации.

В комментируемом Письме Минфин изложил свою позицию в отношении НДС только для случая, когда строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При таких условиях, отмечают работники финансового ведомства, денежные средства не включаются в налогооблагаемую базу по НДС, поскольку они направляются на возмещение затрат и не связаны с оплатой реализованных застройщиком товаров, работ, услуг, а значит, с учетом положений пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подлежат обложению НДС.

Однако после завершения строительства силами подрядных организаций и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышающая затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости и остающаяся в его распоряжении, признается доходом от реализации и на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ подлежит обложению НДС. При этом моментом определения налоговой базы по НДС для застройщика является передача дольщикам жилого дома по актам приема-передачи указанных в договорах квартир, но не дата зарегистрированного в установленном порядке акта передачи в эксплуатацию законченного строительством объекта (Постановление ФАС ДВО от 10.08.2005 N Ф03-А51/05-2/2240). Таким образом, рассуждения Минфина о порядке обложения НДС денежных средств, остающихся у застройщика после передачи дольщикам части объекта недвижимости, создаваемого без участия застройщика при выполнении СМР, вполне понятны.

Следует отметить, что своего мнения о порядке обложения НДС денежных средств, поступающих от дольщиков в случае строительства объекта силами застройщика или силами застройщика с привлечением подрядных организаций (смешанным способом) и остающихся в распоряжении застройщика после передачи участникам долевого строительства части объекта недвижимости, финансисты в комментируемом Письме не сообщили. Косвенный ответ находим в ранее опубликованных Письмах Минфина России от 13.08.2007 N 03-07-04/05, от 12.07.2005 N 03-04-01/82 <2>, в которых даны следующие разъяснения. Если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ. Другими словами, если застройщик выполняет и функции подрядчика, то поступающие денежные средства от дольщиков признаются авансовыми платежами и облагаются НДС.


<2> Доведено Письмом ФНС России от 02.08.2005 N ММ-6-03/632 до территориальных налоговых органов для ознакомления и использования в работе.

Такой порядок, отмечают финансисты в конце указанных Писем, применялся и до принятия Закона о долевом строительстве, когда денежные средства, получаемые застройщиком от третьих лиц в порядке долевого участия в строительстве жилого дома, для целей обложения НДС рассматривались как источник целевого финансирования и этим налогом не облагались при условии, что размер денежных средств, полученных от третьих лиц, не превышал фактических затрат по строительству квартир, переданных таким лицам. При этом любое участие застройщика в строительно-монтажных работах приравнивало всю сумму инвестиций к авансовым платежам в счет предстоящего выполнения работ и, как следствие, к обложению этих сумм НДС.

Считаем важным обратить внимание читателей на то, что согласно п. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве его положения распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков для создания объектов недвижимости, на строительство которых разрешение получено после вступления Закона в силу (01.04.2005). До этого периода указанные отношения регулировались ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности <3>.


<3> Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Несмотря на то что после вступления в силу Закона о долевом строительстве денежные средства, полученные застройщиком от участников долевого строительства, рассматриваются не как инвестиционный взнос, а как возмещение затрат на строительство (создание) объекта и оплата услуг застройщика, позиция Минфина осталась прежней: денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков при строительстве объекта его силами или смешанным способом, облагаются НДС как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ. А как быть в этом случае с НДС в отношении так называемой экономии застройщика? Если исходить из позиции Минфина, то с сумм превышения в данном случае налог исчисляется в периоде поступления денежных средств, признаваемых авансовыми платежами.

Отметим, что мнения главного финансового ведомства и служителей Фемиды не всегда совпадали и до, и после 01.04.2005. Например, в Постановлении от 18.02.2008 N А19-8391/07-Ф02-203/08 ФАС ВСО указал, что денежные средства, получаемые обществом, выполняющим функции заказчика-застройщика и генерального подрядчика, от инвесторов по договорам участия в строительстве жилого дома, носят инвестиционный характер, поэтому не подлежат обложению НДС и не могут быть признаны авансовыми платежами в счет предстоящего оказания услуг заказчика-застройщика и выполнения строительно-монтажных работ, включаемыми в налоговую базу на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. В Постановлении ФАС ВВО от 15.06.2007 N А11-3341/2006-К2-20/282 судьи отметили, что статус денег как вклада в долевое строительство в результате того, что застройщик являлся заказчиком и выполнял некоторые работы своими силами, не изменился, поэтому данные суммы не могут считаться полученными от реализации товаров (работ, услуг), то есть выручкой, и учитываться при исчислении НДС.

Вместе с тем в Постановлении от 18.10.2005 N Ф04-5364/2005(15012-А75-19) ФАС ЗСО признал, что денежные средства, полученные от дольщиков (инвесторов), подлежат учету как авансы, полученные подрядной организацией на выполнение строительных работ, поскольку заказчик-застройщик, одновременно выполняющий функции подрядной организации на тех же объектах, не вел раздельного учета по указанным видам деятельности и, следовательно, указанные средства включаются в налоговую базу по НДС.

Таким образом, порядок обложения НДС денежных средств, поступающих от дольщиков, в случае строительства объекта силами застройщика или силами застройщика с привлечением подрядных организаций в настоящее время остается неоднозначным, и, соответственно, остается открытым вопрос о порядке налогообложения денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика после передачи части объекта дольщикам. Следовать ли рекомендациям Минфина, каждая организация решает самостоятельно. В любом случае для уменьшения налоговых рисков при составлении договора рекомендуем отдельно оговаривать стоимость услуг застройщика по организации строительства, суммы возмещения и стоимость работ в случае их выполнения своими силами или смешанным способом. При этом по каждому виду деятельности необходимо вести раздельный учет, закрепив соответствующие положения в учетной политике.

Вопрос об обложении налогом на прибыль денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика после передачи участникам долевого строительства части объекта недвижимости, не вызывает таких спорных моментов, как в случае с обложением НДС. В соответствии с п. 14 ст. 250 НК РФ указанная сумма подлежит включению в состав внереализационных доходов, поскольку утрачивает статус средств целевого финансирования. Следует отметить, что аналогичным образом решается вопрос, если застройщик применяет УСНО (Письмо Минфина России от 08.02.2007 N 03-11-04/2/29).

Семинарывсе
15 апреля 2021г. состоялся онлайн-семинар «Правила применения ФСБУ: ФСБУ 5/2019 «Запасы», ФСБУ 6/2020 «Капитальные вложения», ФСБУ 26/2020 «Основные средства», ФСБУ 25/2018 «Аренда». Рекомендации БМЦ по применению новых стандартов». Автор и ведущий - Новикова Татьяна Александровна, к.э.н., налоговый консультант, преподаватель УМЦ при ФНС России, доцент МГУУ Правительства Москвы. Ссылка для подключения добавлена в Личный кабинет. Подробнее...
Круглые столы
22 апреля 2021г. состоится круглый стол «НДС в 2021 году: изменения и сложные вопросы уплаты и декларирования». Автор и ведущий - Найдёнов Евгений Владиславович, руководитель департамента налогового аудита ООО «Бизнес аудит», налоговый консультант, аттестованный аудитор, аттестованный преподаватель ИПБ России. Круглый стол будет проходить в офлайн формате, но возможность посмотреть его онлайн остается. Количество мест ограничено. Подробнее...
Регистрация на круглый стол состоится 19, 20 и 21 апреля
Консультации аудиторавсе
Аттестованный налоговый консультант Гусельников Роман Вячеславович отвечает на вопросы.
09.04.2021: Физическое лицо из Казахстана планирует купить у нас (юр. лицо) авто. Мы с ним заключаем договор купли-продажи. Можем ли мы выставить счет-фактуру с НДС 0%? Ответ...
02.04.2021: Организация приобретает спецодежду. ФСБУ 6/2020 "Основные средства" не применяем досрочно. В связи с применением ФСБУ 5/2019 "Запасы" как учитывать в бухгалтерском учете спецодежду сроком более 12 месяцев? Ответ...
Консультации по кадрамвсе
Консультант по кадровым вопросам Скобцова Валентина Петровна отвечает на вопросы.
15.04.2021: Как правильно составить график отпусков? Ответ...
08.04.2021: В табеле рабочего времени насколько важно точное указание отработанных часов работником, вплоть до сотых долей? Ответ...
Консультации юриставсе
Юристы нашей компании предлагают помощь в решении юридических вопросов. Задать вопрос можно заполнив форму на сайте.
31.03.2021: Может ли заказчик требовать штраф за нарушение исполнения обязательства при исполнении договора путем предъявления банковской гарантии на обеспечение гарантийных обязательств, а не банковской гарантии на обеспечение исполнения договора? Ответ...
24.03.2021: Какие документы, помимо формы Р13014 необходимо предоставить в регистрирующий орган (налоговую инспекцию), при открытии филиала Общества? Ответ...
Интервью Консультант Плюсвсе
14 ноября 2017 года состоялось интернет-интервью с Л.А. Юхневичем, руководителем ФГБУ "Информационно-аналитический центр поддержки ГАС "Правосудие": "Электронное правосудие - будущее российской судебной системы".
22 августа 2017 года состоялось интернет-интервью с О.В. Сперанским, директором правового департамента Минстроя России: "СРО в сфере строительства: создание национального реестра специалистов и другие изменения действующего законодательства".
Полное или частичное копирование материалов запрещено.
Все права принадлежат ООО "КонсультантПлюсСервис" РИЦ 167 Общероссийской Сети Консультант Плюс