Описание ситуации:
Компания заказчик-застройщик на деньги инвестора строит офисные помещения с последующей передачей их инвестору. На данный момент поданы документы в суд о признании заказчика-застройщика банкротом. Объекты инвестирования (офисы) переданы инвестору как объекты незавершенного строительства. Инвестор зарегистрировал право собственности на «незавершенку».
Вопрос:
Как оформить в бухгалтерском учете заказчика-застройщика передачу объекта незавершенного строительства инвестору?
Ответ:
В соответствии со ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. При этом в силу ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).
При этом право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59, п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8 и п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. №51).
Таким образом, если договорные отношения между инвестором и заказчиком прекращены (в случае консервации объекта строительства, банкротства заказчика застройщика или расторжения договора подряда) и право собственности на недостроенное здание зарегистрировано, то «незавершенка» становится объектом вещных прав и может участвовать в гражданском обороте. Иными словами, собственник объекта получает возможность осуществлять с ним сделки: продать, сдать в аренду, внести в качестве вклада в уставный капитал и т.д.
Бухгалтерский учет операций по передаче объектов прекращенного строительства у заказчика, по нашему мнению, будет выглядеть следующим образом:
|
Содержание операций
|
Дебет
|
Кредит
|
Первичный документ
|
|
Получены целевые средства инвесторов на строительство объектов
|
51
|
76
|
Инвестиционный договор, Выписка банка по расчетному счету |
| Полученные целевые средства учтены в составе целевого финансирования на строительство |
76 |
86 |
Инвестиционный договор, Бухгалтерская справка |
| Передан инвесторам недостроенный объект (включая «входной» НДС, предъявленный подрядными организациями) |
86 |
08,
19
|
Акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства, Сводный счет-фактура |
Таким образом, как видно из схемы проводок, порядок учета у заказчика - застройщика передачи инвестору объекта незавершенного строительства, в связи с расторжением соответствующего договора, будет аналогичен порядку сдачи инвестору объекта завершенного строительства.
***
По отдельным вопросам и получением более подробной информации по учету объекта незавершенного строительства рекомендуем обратиться в специализированную консалтинговую организацию.
