Вопрос: У Аптеки с Муниципальным образованием заключен договор аренды помещений. В договоре предусмотрено право на досрочное расторжение договора у арендодателя. Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор аренды? На основании чего?
Ответ: Расторжение договора аренды до истечения его срока действия возможно в случаях:
- согласия обеих сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
- одностороннего отказа по соглашению сторон от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ);
- по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом (ст.620 ГК РФ).
Исходя из сложившейся ситуации арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды только в судебном порядке, и только по основаниям предусмотренным ст. 620 ГК РФ, если иных оснований не предусмотрено договором, а именно:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Следует так же отметить, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке без обращения в суд. Но данное условие должно быть предусмотрено договором (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Если договором аренды не предусмотрена возможность внесудебного расторжения договора в одностороннем порядке, арендатор, прежде чем обратиться в суд с заявлением о расторжении договора, должна соблюсти определенные досудебные процедуры:
- направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ, п. 30 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).
- если это предупреждение будет проигнорировано, инициатор расторжения договора должен направить другой стороне предложение о расторжении договора. Впрочем, предупреждение о необходимости исполнения договорного обязательства и требование о расторжении договора аренды заинтересованная сторона может оформить и одним документом (см. Постановление ФАС Уральского округа от 30.07.2008 N Ф09-5426/08-С6).
В случае отказа на предложение о расторжении договора либо отсутствия ответа, заинтересованная сторона сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (ст. 452 ГК РФ).
