Вопрос об отдельных нюансах, связанных с налогообложением договора найма

Описание ситуации:

Предприятие имеет в собственности двухкомнатную квартиру. Квартира по договору найма передана во временное пользование физическому лицу (не работнику предприятия). Согласно договору уплату коммунальных платежей несет арендатор.

Расходы на содержание квартиры (текущий ремонт, содержание и эксплуатация основных средств, их амортизация) несет арендодатель. Экономической выгоды (арендной платы) от передачи данной собственности в аренду предприятие не имеет.

Вопрос №1:

Расценивается ли данная передача квартиры в аренду как безвозмездная передача, необходимо ли в данной ситуации начислять НДС?

Вопрос №2:

Расцениваются ли указанные расходы на содержание квартиры безвозмездно переданными услугами, необходимо ли начислять НДС?

Вопрос №3:

Необходимо ли суммы экономической выгоды физического лица (отсутствие арендной платы) включать в доходы, облагаемые НДФЛ?

Ответ на вопрос №1:

НДС

Согласно п.1 ст.671 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как видно из трактовки данной нормы, договор найма является возмездным. Отметим, что фактических доходов от данной деятельности организация не имеет. При этом объектом налогообложения НДС является реализация товаров (работ, услуг), в том числе передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе (ст.146 НК РФ).

Напоминаем, что в соответствие с п.5 ст.38 НК РФ, услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Соответственно, предоставление жилого помещения за плату для проживания в нем для целей налогообложения не может трактоваться иначе как услуга.

На основании п.2 ст.154 НК РФ, при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе, налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст.40 НК РФ, с учетом особенностей, предусмотренных данной нормой.

Таким образом, по нашему мнению, услуга по безвозмездному предоставлению квартиры по договору найма подлежит обложению НДС.

Ответ на вопрос №2:

Налог на прибыль

В соответствие с п.2 ст.676 ГК РФ, наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Для целей налогообложения затраты на ремонт квартиры и, соответственно, устройств для оказания коммунальных услуг, а также суммы начисленной амортизации могут быть отнесены в расходы по прибыли, на основании подп.4 п.1 ст.253, ст.260 и подп.3 п.2 ст.253 НК РФ.

При этом, для обоснованного отнесения данных затрат в расходы по налогу на прибыль необходимо их соответствие требованиям ст.252 НК РФ.

Согласно п.1 ст.252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Принимая во внимание то обстоятельство, что расходы организации, связанные с содержанием квартиры, не отвечают данным требованиям, то, соответственно, при возникновении спорных ситуаций с налоговыми органами, в случае отнесения организацией затрат в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, такие расходы могут быть исключены из налоговой базы по прибыли.

При этом если налоговые органы посчитают, что квартира передана в безвозмездное пользование, то амортизацию по ней однозначно исключат из расходов по налогу. Дело в том, что передаваемое в безвозмездное пользование имущество исключается из состава амортизируемого (п. 3 ст. 256 НК РФ).

НДС

В отношении налогообложения НДС следует отметить, что объектом налогообложения данным налогом является в частности реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе.

Учитывая, что согласно п.2 ст.676 ГК РФ, наймодатель обязан самостоятельно осуществлять надлежащую эксплуатацию квартиры и тот факт, что договором не предусмотрено иное, объект налогообложения НДС, т.е. реализация услуг, отсутствует. Соответственно, платить НДС не надо.

Ответ на вопрос №3:

НДФЛ

Согласно ст.209 НК РФ объектом налогообложения НДФЛ признается в частности доход, полученный налогоплательщиками - физическими лицами от источников в РФ.

В соответствие с п.1 ст.210 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

Пунктом 1 ст.211 НК РФ установлено, что при получении налогоплательщиком дохода от организаций в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст.40 НК РФ.

На основании подп.2 п.2 указанной статьи, к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относятся полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой.

В соответствие с п.1 ст.226 НК РФ, российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п.2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст.224 НК РФ. Указанные лица именуются в настоящей главе налоговыми агентами.

Согласно п. 2 ст.226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 227 и 228 настоящего Кодекса.

Обращаем ваше внимание, что на основании подп.1 п.1 ст.228 НК РФ, исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица – исходя, в частности, из сумм доходов по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Таким образом, организация, оказавшая безвозмездную услугу физическому лицу по договору найма, по нашему мнению, не признается налоговым агентом. Соответственно, рассчитывать доход налогоплательщика, удерживать и перечислять НДФЛ нет необходимости.

Физическое лицо должно самостоятельно осуществить указанные процедуры.

Одновременно сообщаем, что данный Ответ выражает частное мнение налогового консультанта, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше Ответе.