Вопрос об отражении в учете инвестора хозяйственных операций, связанных с приобретением объекта недвижимого имущества

Описание ситуации:

В феврале 2009г. подписан акт приема-передачи объекта (нежилого помещения) между заказчиком-застройщиком и организацией (инвестором). Выдана счет-фактура на сумму, уплаченную инвестором по инвестиционному договору, в наименовании товара (описание выполненных работ, оказанных услуг), имущественного права: за строительство нежилого помещения. В конце марта 2009г. документы поданы на госрегистрацию.

Объект планируется сдавать в арену после проведения в нем ремонта/реконструкции, который продлится 3-6 мес., и перерегистрации.

Вопрос:

1. Какими документами оформляется прием-передача объекта между заказчиком-застройщиком и организацией (инвестором)? Что должно быть написано в счет-фактуре в графе наименование товара?
2. В нашем случае объект не пригоден к эксплуатации, когда оформляется форма №ОС-1а.
3. Как отражаются в бухгалтерском и налоговом учете расходы: госпошлина, справка БТИ, предоставление информации геодезической изученности земельного участка, заверение документов у нотариуса для предоставления их в госрегистрацию, госпошлина при перерегистрации после ремонта/реконструкции?
4. Когда возникает обязанность по уплате налога на имущество?
5. Когда возникает право на возмещение НДС?
6. Как отражаются в бухгалтерском и налоговом учете расходы за отопление объекта за период до подписания приема-передачи объекта, предъявленные заказчиком-застройщиком.

Ответ:

Приведенный ниже ответ в достаточной степени раскрывает суть указанной в запросе хозяйственной операции.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации о расходах коммерческих организаций (кроме кредитных и страховых организаций) установлены Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 г. № 33 (далее - ПБУ 10/99). Расходы, понесенные в связи с приобретением (созданием) внеоборотных активов (основных средств, незавершенного строительства и т.п.), не признаются в целях бухгалтерского учета расходами (пункт 3 ПБУ 10/99).

В бухгалтерском учете инвестора имущество, переданное заказчику-застройщику, до момента сдачи объекта и получения инвестором результатов произведенных инвестиций может учитываться в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. N 94н, а также подпунктом "г" пункта 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина РФ от 30 декабря 1993 г. N 160 по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и кредиту соответствующих счетов 10 "Материал", 41 "Товары", 51 "Расчетные счета" и пр.

Заметим, что передача товаров и материалов заказчику-застройщику происходит, если это предусмотрено инвестиционным договором.

После завершения инвестиционного проекта по строительству объекта Ваша организация получает долю в построенном объекте. Предполагается, что полученное имущество (доля в объекте) будет использоваться для собственных нужд.

Получение доли в указанном недвижимом имуществе отражается инвестором следующей проводкой:

Дт 08 "Вложения во внеоборотные активы" Кт 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

После учета полученного объекта на счете 08 организация принимает его в состав основных средств с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 41 Приказа Минфина N 34н от 29 июля 1998 г. "Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ" под незавершенным капитальным вложением понимаются неоформленные актами приема-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты.

В соответствии с пунктом 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом от 30 марта 2001 г. N 26н, должны также одновременно выполняться следующие условия, при которых актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если:

• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
• объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В пункте 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н (далее - Методические указания), установлено, что принятие основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи основных средств, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект.

Согласно пункту 52 Методических указаний, если капитальные вложения в объект завершены, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, объект недвижимости эксплуатируется, документы переданы на государственную регистрацию, организация вправе начислять амортизацию по объекту с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию. Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Следовательно, организация вправе объекты недвижимости, соответствующие требованиям пункта 4 ПБУ 6/01 и пункта 52 Методических указаний (при наличии подтверждения о подачи документов на государственную регистрацию) принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Ввод в эксплуатацию объекта основных средств осуществляется на основании приказа руководителя и акта приема-передачи объекта недвижимости (форма ОС-1а).

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которой при приобретении за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) (пункты 7 и 8 ПБУ 6/01).

В Вашем случае фактическими затратами на приобретение основного средства является сумма, уплаченная инвестором по инвестиционному договору, за вычетом суммы НДС, указанной в сводном счете-фактуре, выданном заказчиком-застройщиком, и суммы НДС по услугам заказчика-застройщика.

Согласно пункту 6 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику заказчиками-застройщиками при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, а также суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ.

Вычеты указанных сумм НДС производятся на основании счетов-фактур после принятия на учет указанных товаров и при наличии соответствующих первичных документов (пункт 1 статьи 169 НК РФ, пункты 1 и 5 статьи 172 НК РФ).

Порядок выставления счетов-фактур при расчетах между заказчиком-застройщиком и инвестором разъясняется, в частности, письмом Минфина РФ от 24 мая 2006 г. N 03-04-10/07 (ответ на частный запрос налогоплательщика). В указанном письме установлено, что в соответствии с пунктом 3 статьи 168 НК РФ не позднее пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс инвестора объекта, законченного капитальным строительством, организация, выполняющая функции заказчика-застройщика, выставляет инвестору сводный счет-фактуру по соответствующему объекту.

Сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных заказчиком-застройщиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (работ, услуг). Копии этих счетов-фактур прилагаются заказчиком-застройщиком к сводному счету-фактуре, который представляется инвестору. В сводном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции.

Сводные счета-фактуры, полученные инвестором от заказчика-застройщика, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрируются в книге покупок по мере принятия к вычету сумм НДС по соответствующим объектам капитального строительства.

Отдельно заказчик-застройщик выставляет инвестору счет-фактуру на оказанные инвестору услуги по организации строительства (без включения стоимости данных услуг в сводный счет-фактуру). У инвестора счета-фактуры по услугам заказчика-застройщика хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и по мере принятия к вычету НДС регистрируются в книге покупок.

Производство реконструкции основного средства посредством договора инвестирования осуществляется в аналогичном порядке, изложенном выше. То есть производятся следующие проводки:

Обращаем ваше внимание!

***Следует учесть, что объект завершенного капитального строительства может быть принят в состав объектов основных средств после передачи документов на государственную регистрацию.

***Если организация осуществляет капитальное строительство объектов недвижимости, которые она впоследствии учтет в составе основных средств, то налог на имущество она начнет уплачивать с момента отражения завершенного строительством объекта в качестве основного средства (п. 1 ст. 374 НК РФ).

До этого времени, по нашему мнению, все капитальные вложения не признаются основными средствами и не являются объектом налогообложения по налогу на имущество.

Таким образом, с учетом выше изложенного, организация признает в составе основных средств недвижимое имущество с момента подачи документов на регистрацию и именно с этого момента (но не раньше отнесения недвижимости в состав основных средств) возникает объект обложения налогом на имущество.

***Что касается вопроса оформления счета-фактуры организацией, выполняющей функции заказчика-застройщика, в части позиций, которые следует указать в графе 1 «Наименование товара (описание выполненных работ, оказанных услуг)» счета-фактуры, то ответить на этот вопрос возможно только после экспертизы договоров. Аналогичный вывод содержится в Письме Минфина РФ от 23.06.2008 г. № 03-07-09/17. Предполагается, что позиции в графе 1 «Наименование товара (описание выполненных работ, оказанных услуг)» должны в полной мере раскрывать сущность предмета, заключенного договора.

Также, для углубленного анализа ситуации (сложившихся на данный момент правоотношений) и предупреждения нежелательных налоговых последствий рекомендуем обратиться в специализированные консалтинговые организации.