тел: +7 (343) 228-00-30
КонсультантПлюс в Екатеринбурге и Свердловской области
Местное время 20:47

Вопрос об отражении в учете инвестора хозяйственных операций, связанных с приобретением объекта недвижимого имущества

Описание ситуации:

В феврале 2009г. подписан акт приема-передачи объекта (нежилого помещения) между заказчиком-застройщиком и организацией (инвестором). Выдана счет-фактура на сумму, уплаченную инвестором по инвестиционному договору, в наименовании товара (описание выполненных работ, оказанных услуг), имущественного права: за строительство нежилого помещения. В конце марта 2009г. документы поданы на госрегистрацию.

Объект планируется сдавать в арену после проведения в нем ремонта/реконструкции, который продлится 3-6 мес., и перерегистрации.

Вопрос:

  1. Какими документами оформляется прием-передача объекта между заказчиком-застройщиком и организацией (инвестором)? Что должно быть написано в счет-фактуре в графе наименование товара?
  2. В нашем случае объект не пригоден к эксплуатации, когда оформляется форма №ОС-1а.
  3. Как отражаются в бухгалтерском и налоговом учете расходы: госпошлина, справка БТИ, предоставление информации геодезической изученности земельного участка, заверение документов у нотариуса для предоставления их в госрегистрацию, госпошлина при перерегистрации после ремонта/реконструкции?
  4. Когда возникает обязанность по уплате налога на имущество?
  5. Когда возникает право на возмещение НДС?
  6. Как отражаются в бухгалтерском и налоговом учете расходы за отопление объекта за период до подписания приема-передачи объекта, предъявленные заказчиком-застройщиком.

Ответ:

Приведенный ниже ответ в достаточной степени раскрывает суть указанной в запросе хозяйственной операции.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации о расходах коммерческих организаций (кроме кредитных и страховых организаций) установлены Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 г. № 33 (далее - ПБУ 10/99). Расходы, понесенные в связи с приобретением (созданием) внеоборотных активов (основных средств, незавершенного строительства и т.п.), не признаются в целях бухгалтерского учета расходами (пункт 3 ПБУ 10/99).

В бухгалтерском учете инвестора имущество, переданное заказчику-застройщику, до момента сдачи объекта и получения инвестором результатов произведенных инвестиций может учитываться в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. N 94н, а также подпунктом "г" пункта 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина РФ от 30 декабря 1993 г. N 160 по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и кредиту соответствующих счетов 10 "Материал", 41 "Товары", 51 "Расчетные счета" и пр.

Заметим, что передача товаров и материалов заказчику-застройщику происходит, если это предусмотрено инвестиционным договором.

После завершения инвестиционного проекта по строительству объекта Ваша организация получает долю в построенном объекте. Предполагается, что полученное имущество (доля в объекте) будет использоваться для собственных нужд.

Получение доли в указанном недвижимом имуществе отражается инвестором следующей проводкой:

Дт 08 "Вложения во внеоборотные активы" Кт 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

После учета полученного объекта на счете 08 организация принимает его в состав основных средств с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 41 Приказа Минфина N 34н от 29 июля 1998 г. "Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ" под незавершенным капитальным вложением понимаются неоформленные актами приема-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты.

В соответствии с пунктом 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом от 30 марта 2001 г. N 26н, должны также одновременно выполняться следующие условия, при которых актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В пункте 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н (далее - Методические указания), установлено, что принятие основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи основных средств, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект.

Согласно пункту 52 Методических указаний, если капитальные вложения в объект завершены, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, объект недвижимости эксплуатируется, документы переданы на государственную регистрацию, организация вправе начислять амортизацию по объекту с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию. Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Следовательно, организация вправе объекты недвижимости, соответствующие требованиям пункта 4 ПБУ 6/01 и пункта 52 Методических указаний (при наличии подтверждения о подачи документов на государственную регистрацию) принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Ввод в эксплуатацию объекта основных средств осуществляется на основании приказа руководителя и акта приема-передачи объекта недвижимости (форма ОС-1а).

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которой при приобретении за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) (пункты 7 и 8 ПБУ 6/01).

В Вашем случае фактическими затратами на приобретение основного средства является сумма, уплаченная инвестором по инвестиционному договору, за вычетом суммы НДС, указанной в сводном счете-фактуре, выданном заказчиком-застройщиком, и суммы НДС по услугам заказчика-застройщика.

Согласно пункту 6 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику заказчиками-застройщиками при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, а также суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ.

Вычеты указанных сумм НДС производятся на основании счетов-фактур после принятия на учет указанных товаров и при наличии соответствующих первичных документов (пункт 1 статьи 169 НК РФ, пункты 1 и 5 статьи 172 НК РФ).

Порядок выставления счетов-фактур при расчетах между заказчиком-застройщиком и инвестором разъясняется, в частности, письмом Минфина РФ от 24 мая 2006 г. N 03-04-10/07 (ответ на частный запрос налогоплательщика). В указанном письме установлено, что в соответствии с пунктом 3 статьи 168 НК РФ не позднее пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс инвестора объекта, законченного капитальным строительством, организация, выполняющая функции заказчика-застройщика, выставляет инвестору сводный счет-фактуру по соответствующему объекту.

Сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных заказчиком-застройщиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (работ, услуг). Копии этих счетов-фактур прилагаются заказчиком-застройщиком к сводному счету-фактуре, который представляется инвестору. В сводном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции.

Сводные счета-фактуры, полученные инвестором от заказчика-застройщика, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрируются в книге покупок по мере принятия к вычету сумм НДС по соответствующим объектам капитального строительства.

Отдельно заказчик-застройщик выставляет инвестору счет-фактуру на оказанные инвестору услуги по организации строительства (без включения стоимости данных услуг в сводный счет-фактуру). У инвестора счета-фактуры по услугам заказчика-застройщика хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и по мере принятия к вычету НДС регистрируются в книге покупок.

Производство реконструкции основного средства посредством договора инвестирования осуществляется в аналогичном порядке, изложенном выше. То есть производятся следующие проводки:

Дт Кт Содержание операции
76 10, 41, 51 Передано имущество заказчику-застройщику по инвестиционному договору
08 76 Отражены затраты по реконструкции основного средства
01 08 Затраты по реконструкции отнесены на увеличение первоначальной стоимости основного средства
19 76 Отражен НДС по приобретенным работам, услугам от заказчика-застройщика
68 19 НДС принят к вычету

 

(С использованием материалов СПС Консультант Плюс)

Обращаем ваше внимание!

***Следует учесть, что объект завершенного капитального строительства может быть принят в состав объектов основных средств после передачи документов на государственную регистрацию.

***Если организация осуществляет капитальное строительство объектов недвижимости, которые она впоследствии учтет в составе основных средств, то налог на имущество она начнет уплачивать с момента отражения завершенного строительством объекта в качестве основного средства (п. 1 ст. 374 НК РФ).

До этого времени, по нашему мнению, все капитальные вложения не признаются основными средствами и не являются объектом налогообложения по налогу на имущество.

Таким образом, с учетом выше изложенного, организация признает в составе основных средств недвижимое имущество с момента подачи документов на регистрацию и именно с этого момента (но не раньше отнесения недвижимости в состав основных средств) возникает объект обложения налогом на имущество.

***Что касается вопроса оформления счета-фактуры организацией, выполняющей функции заказчика-застройщика, в части позиций, которые следует указать в графе 1 «Наименование товара (описание выполненных работ, оказанных услуг)» счета-фактуры, то ответить на этот вопрос возможно только после экспертизы договоров. Аналогичный вывод содержится в Письме Минфина РФ от 23.06.2008 г. № 03-07-09/17. Предполагается, что позиции в графе 1 «Наименование товара (описание выполненных работ, оказанных услуг)» должны в полной мере раскрывать сущность предмета, заключенного договора.

Также, для углубленного анализа ситуации (сложившихся на данный момент правоотношений) и предупреждения нежелательных налоговых последствий рекомендуем обратиться в специализированные консалтинговые организации.

КонсультантПлюс Сервис О компании
Информация на сайте не является публичной офертой
Разрешается любое копирование
Описание системы Обучение работе Контакты
Купить систему Консультации специалистов Вакансии
Отзывы клиентов Бюллетень пользователя Написать нам
Поиск по сайту