Наступил день, когда вы получили сообщение от застройщика, что строительство дома окончено и квартира готова к передаче. Что делать?
Договориться с застройщиком о времени приемки, осмотреть квартиру и составить акт. Учтите, что приступить к приемке вы должны в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, - в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
При этом, надлежащим уведомлением будет личное вручение или направление сообщения по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному вами почтовому адресу, даже если вы впоследствии его сменили, но забыли об этом уведомить застройщика. Это следует из ч.4 ст.8 Закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Суды так же признают надлежащим уведомлением направление сообщения на адрес электронной почты, если такой способ был согласован в договоре.
Если качество квартиры соответствует вашим ожиданиям – подписывайте акт приемки и идите за шампанским!
Если вы обнаружили незначительные недостатки, например, необходимость регулировки створок оконных блоков, царапины, сколы на различных поверхностях, отсутствие заполнения монтажных швов, продувание дверных блоков, отсутствие вентиляционных крышек, регуляторов отопления и т.п.- неприятно, но акт подписать всё равно придётся.
В подобных случаях отказ от принятия объекта и подписания акта также может быть признан необоснованным (см. определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2024 N 88-12083/2024, апелляционное определение Ростовского областного суда от 21.08.2024 года № 33-2279/2022, апелляционное определение Тюменского областного суда от 18.04.2022 по делу N 33-2279/2022, апелляционные определения Московского городского суда от 10.07.2019 по делу N 33-29835/2019, от 06.06.2019 по делу N 33-24929/2019).
Имейте в виду, что фактическое принятие квартиры с недостатками не лишает вас возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона № 214 - ФЗ о безвозмездном устранении недостатков или возмещении своих расходов на устранение недостатков, соразмерном уменьшения цены договора.
Если строительные недостатки существенные – в этом случае вы вправе отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры до их устранения или даже потребовать расторжения договора и возврата уплаченных по договору денежных средств с процентами (ч.5 ст.8, пп. 2,3 ч.1 ст.9 Закона 214-ФЗ).
Действующее законодательство не содержит четкого определения "существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства", упомянутого в ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, наличие которого дает участнику долевого строительства право отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры или исполнения договора в целом.
По мнению Верховного Суда РФ, вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства могут разрешаться с применением положений Закона РФ "О защите прав потребителей", определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги). Согласно преамбуле названного закона, существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
В качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства (из Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Степень существенности нарушения того или иного требования на практике определяется судом индивидуально в каждой конкретной ситуации, в том числе с помощью назначения экспертизы.
Чтобы такое требование было удовлетворено, к иску следует приложить доказательства наличия у объекта долевого строительства таких недостатков, которые объективно препятствуют его принятию и дальнейшему использованию по назначению, например, трещины в несущих конструкциях (см. апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-22841/2019), отсутствие защитного ограждения панорамного остекления (см. апелляционное определение Астраханского областного суда от 07.06.2023 N 33-1941/2023), аномальные температурные отклонения (промерзания) полов, стен, квартиры (см. апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.09.2023 по делу N 33-14804/2023).
При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства стороны вправе привлечь специалиста, который поможет, в случае обнаружения недостатков, составить дефектную ведомость. При отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства специалист может быть привлечен для урегулирования разногласий относительно перечня выявленных недостатков.
Если специалист подтвердит наличие нарушений установленных требований к качеству объекта, расходы по оплате услуг специалиста несет застройщик.
Все недостатки застройщик должен устранить безвозмездно в течение 60 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи объекта или акта осмотра (п/п «е» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства").
Какие еще санкции применимы к застройщику, который нарушает обязательства по договору участия в долевом строительстве.
Застройщик уплатит гражданину - участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 - 3 ст. 6, ч. 6, 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ст. ст. 2, 3 Закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ; п. 29 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):
1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Однако следует учесть, что в случае расторжения договора участия в долевом строительстве указанная неустойка уплате не подлежит;
2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока;
3) при нарушении сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (применяется с 01.09.2024, в том числе по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до указанной даты).
Учтите, если в суде будет установлено, что вы препятствовали застройщику (его работникам) в доступе на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра, суд откажет вам в иске о соразмерном уменьшении цены договора, в возмещении расходов на устранение недостатков, а так же во взыскании неустойки (п.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ, п/п «н» п.1 Постановления Правительства РФ № 2380).
С 01.01.2025 года при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к качеству отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
При этом, гарантийный срок на отделочные работы сокращен до 1 года.
Кроме того, в случае нарушения застройщиком условий договора и положений Федерального закона 214-ФЗ, вы вправе рассчитывать на компенсацию морального вреда. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (п.2 ст.10 Закона № 214-ФЗ).
Так же в случае, если ваши требования к застройщику не были удовлетворены им в добровольном порядке, суд взыщет с застройщика штраф. Однако с 01.09.2024 года сумма штрафа составит 5 % (а не 50 % как ранее) от присужденной судом суммы.
Обратите внимание!
Правительства РФ продлило запрет начисления неустоек (пени, штрафов) по договорам участия в долевом строительстве до 30.06.2025 года включительно (Постановление от 26.12.2024 года № 1916).
Под запретом начисление неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, устранения недостатков (дефектов), исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, возмещения расходов на устранение недостатков, а также штраф за отказ удовлетворить указанные требования в добровольном порядке.
В качестве убытков вы можете взыскать только реально понесенные расходы.
Если после надлежащего уведомления вы не явились на приемку или, по мнению застройщика, уклоняетесь от приемки, предъявляя к устранению несущественные недостатки, по истечении месяца со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры, застройщик вправе составить акт приема-передачи в одностороннем порядке (п/п «н» п.1 Постановления Правительства РФ № 2380).
В этом случае застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору (ч.2 ст.6 Закона 214-ФЗ), а риск случайной гибели объекта долевого строительства переходит к участнику долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
С уважением,
Специалисты Линии консультаций
Статью подготовила:
Барышникова Ю.А.
Юрист -эксперт Линии консультаций;
Проверила
Новосёлова С.Л.
Руководитель Линии консультаций
19.02.2025
