Как известно, ч.1 ст.250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Часть 2 указанной статьи устанавливает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Более того, в соответствии с ч.3 данной статьи при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В связи с императивно установленным правилом, закреплённым указанными положениями, у лиц, желающих продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу, возникает вопрос о том, как направить уведомление другим участникам долевой собственности, чтобы избежать их возможного обращения в суд в рамках ч.3 ст. 250 ГК РФ.
В данной статье постараемся ответить на данный вопрос, проанализировав некоторые судебные акты.
Частью 1 статьи 165.1. ГК РФ установлено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Развивая указанные положения Пленум Верховного Суда РФ дал некоторые разъяснения в своем Постановлении от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Так, в п.66 указанного Постановления сказано, что в юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение (например, уведомление должника о переходе права (статья 385 ГК РФ).
Пункт 67 здесь же закрепляет, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Как показывает практика, суд не всегда встает на сторону отправителя уведомления. Так, например, Калининский районный суд города Новосибирска в своем решении от 01.04.2019 по делу №2-386/2019(2-3560/2018;)~М-3291/2018 пришел к выводу, что приведенные обстоятельства, свидетельствующие о допущенных нарушениях правил доставки почтовых отправлений и не позволяют признать, что Истец. была надлежащим образом информирована о поступившей на ее имя почтовой корреспонденции. С учетом этого не имеется оснований полагать, что обстоятельства, в силу которых извещения не были вручены Истцу, полностью зависели от нее самой, а потому применительно к положениям п.1 ст.165.1 ГК РФ указанное заказное письмо не может считаться доставленными.
В другом деле Судебной коллегией установлено, что нотариусом по просьбе Ответчика были составлены заявления на имя Истца о желании Ответчика продать спорную комнату и на основании статьи 250 ГК РФ предлагалось Истцу приобрести данную комнату за цену в размере руб.; заявления истцу были направлены по двум адресам: г. Москва, ул., д., кв. (адрес регистрации), г. Москва, г. Москва, ул., д., кв. (адрес фактического места жительства), однако истцом данные заявления получены не были, почтовые отправления (конверты со вложенными в них заявлениями) вернулись обратно нотариусу с отметкой «по истечении срока хранения». Таким образом, Истец не получил уведомление Ответчика о продаже комнаты, следовательно, был лишен возможности заявить о согласии или об отказе приобрести недвижимость на условиях, предложенных ответчиком. Поскольку Истец не мог воспользоваться правом преимущественной покупки спорной комнаты, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований для отказа в удовлетворении требований Истца о переводе прав и обязанностей покупателя недвижимого имущества по договору, заключенному с К.А., не имеется. При этом судебной коллегией учтено, что уведомления о продаже комнаты были направлены истцу в 2013 году, в то время как сделка состоялась только через год - в 2014 году, в связи с чем на момент ее совершения Ответчик обладала достоверной информацией о фактическом неполучении Истцом извещений, однако никаких мер для получения действительного согласия или отказа Истца от покупки комнаты не предприняла. На основании изложенного, судом апелляционной инстанции указано, что при должной заботливости и добросовестности Ответчик имела возможность, не ограничившись формальным уведомлением Истца о продаже комнаты, довести необходимую информацию до истца как лично, так и путем других способов извещения. (Определение Московского городского суда от 27.07.2015 №4г/7-8071/15).
Что касается адреса, по которому необходимо направлять такие уведомления, то в п.63 указанного выше Постановления разъяснено следующее. По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу. При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом (пункт 3 статьи 54 ГК РФ). Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).
Так, например, Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в апелляционном определении от 30.01.2019 по делу №33-185/2019(33-22488/2018 пришла к выводу о том, что то обстоятельство, что извещение в адрес Истца было направлено по месту нахождения спорной квартиры, при этом продавцу было известно о том, что Истец по указанному адресу не проживает, судебной коллегией не может быть расценено, как надлежащее исполнение требований об извещении сособственника о своем намерении продать долю и, соответственно, праве Истца приобрести указанную долю в квартире.
По другому делу в решении Фрунзенского районного суда города Владивостока Приморского края от 22.11.2018 г. по делу №2-4615/2018~М-3008/18, сделан вывод о том, что Истец имела возможность своевременно получить направленные нотариусом по адресу регистрации почтовые уведомления, и реализовать свои права в отношении спорного объекта недвижимости, однако от получения почтовой корреспонденции уклонилась. Неполучение Истцом указанной выше корреспонденции по ее же воле, не является основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на нее.
Также, например, Свердловский районный суд г. Красноярска в решении от 11.12.2018 по делу №2-5542/2018~М-4329/18 указал что, так как уведомление (телеграмма) о намерении продать принадлежащую долю, направленное по адресу регистрации истицы, телеграмма от ДД.ММ.ГГГГ адресованная <адрес> Истцу не вручена, т.к. квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является (ответ ТелекомСервис приобщен к делу), то следует признать, что сообщение Ответчика о намерении продать свою долю считается доставленным.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что судебная практика по данному вопросу достаточно противоречива. Безусловно, лица, желающие продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу в целях соблюдения преимущественного права покупки других участников долевой собственности в первую очередь должны руководствоваться указанными выше нормами и разъяснениями.
Тем не менее, учитывая высокую вероятность возникновения судебного спора на данной почве, полагаем, что также в данном вопросе необходимо проявлять должную осмотрительность и добросовестность. В связи с чем, по нашему мнению, в целях соблюдения указанных выше требований закона не стоит ограничиваться формальным уведомлением о продаже доли, а довести необходимую информацию до соответствующих лиц как лично, так и путем других способов извещения (например, если известен адрес фактического места жительства таких лиц, направить уведомление по такому адресу). Полагаем, что если все же возникнет судебный спор по данному вопросу, то указанные моменты будут учитываться судьей, и могут помочь добросовестным продавцам защитить свои интересы. Главное заключается в том, чтобы требование об уведомлении было выполнено, и в случае возникновения такого спора собственник, отчуждающий свою долю, мог представить доказательства надлежащего уведомления других сособственников.
Желаем Вам удачи!
Одновременно сообщаем, что данный материал выражает частное мнение специалистов, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации, в понимании отличающемся от трактовки, изложенной выше.
(Ответ подготовлен с использованием материалов СПС КонсультантПлюс)
С Уважением,
Специалисты Линии консультаций.
Статью подготовил:
Щербина А.С.
юрист Линии консультаций;
проверил
Гусельников Р.В.
Руководитель Линии консультаций
14.05.2019
