Вопрос:
В 2019 г. физическим лицом были приобретены два земельных участка под ИЖС и зарегистрировано право собственности на эти участки. В 2022 г. данные участки были объединены в один участок и зарегистрировано право собственности на новый земельный участок для ИЖС. Будет ли облагаться НДФЛ продажа объеденного участка в 2025 году?
Ответ:
Доход от продажи недвижимого имущества, доли в нем не облагается НДФЛ и не декларируется, если это имущество было в вашей собственности не менее установленного минимального срока. Минимальный срок владения в общем случае составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
В ряде случаев (например, наследство, дарение от члена семьи и (или) близких родственников) минимальный срок - три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 Г РФ).
По земельному законодательству при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из них в общем случае образуются новые участки, а первичные прекращают свое существование (пп. 1, 2 ст. 11.2 ЗК РФ).
Срок владения участком отсчитывается с даты госрегистрации права собственности на вновь образованные участки (Письма Минфина от 05.02.2024 N 03-04-05/9337; ФНС от 14.12.2021 N БС-4-11/17391@).
В случае нахождения образованных земельных участков в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества доход от продажи таких земельных участков подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке.
При этом с 01.01.2025 установлены особые правила исчисления минимального срока владения если продается земельный участок, предназначенный для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, размещения гаража для собственных нужд, ведения садоводства или огородничества для собственных нужд, образованный в результате раздела, выдела исходного участка либо объединения, перераспределения исходных участков. В минимальный срок включается срок нахождения в собственности исходного участка (исходных участков). В случае образования участка в результате объединения исходных участков минимальный срок исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных участков. При разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, положения применяются в случае, если количество земельных участков не превышает двух (абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 2 ст. 3 Закона от 12.12.2024 N 449-ФЗ.
Указанная норма распространяется на доходы, полученные налогоплательщиками начиная с 1 января 2025 г. (Письмо Минфина России от 20.02.2025 N 03-04-09/16692). При невыполнении какого-либо условия абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ срок нахождения в собственности исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на новые участки. Условий о том, что абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ применяется только к земельным участкам, образованным в результате объединения, произошедшего начиная с 2025 г., Закон N 449-ФЗ не содержит.
Таким образом, полагаем, если продается земельный участок, предназначенный для ИЖС, который образован в результате объединения участков, право собственности на которые было зарегистрировано в ноябре 2019 г., то доход от его продажи в 2025 году освобождается от обложения НДФЛ.
10.07.2025
