Вопрос: Между двумя коммерческими организациями заключен договор купли-продажи здания. Переход прав от одного лица к другому зарегистрирован в установленном порядке. Риск случайной гибели здания перешел к покупателю с момента подписания акта о передаче здания. После заключения договора в результате природно-антропогенных воздействий (не со стороны продавца и покупателя) возникла угроза обрушения здания вследствие провала почвы. Может ли это считаться существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и, как следствие, являться основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ?
Ответ: В соответствии со ст. 211 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Конструкция п. 1 ст. 451 ГК позволяет ставить вопрос о расторжении в связи с существенным изменением обстоятельств почти любого договора, за исключением тех, которые прямо предусматривают иное либо это вытекает из их существа.
Если стороны не придут к соглашению о дальнейшей судьбе договора в свете существенного изменения исходных обстоятельств, спор может быть перенесен в суд. Но для того чтобы суд принял решение о расторжении договора, недостаточно просто установить наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
На основании п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2009 по делу N А60-3214/2009-С2).
Если истец в суде сможет доказать одновременно наличие 4,вышеперечисленных, условий, то суд может расторгнуть договор в соответствии со ст.451 ГК РФ. Зачастую по схожим делам суд выносит различные решения, поэтому сложно спрогнозировать, каким будет решение суда в данном случае. Так же необходимо помнить о том, что если продавец, до заключения договора, знал о возможности обрушения здания и не предупредил покупателя, то, в данном случае, покупатель вправе обратиться в суд за признанием сделки недействительной.
