Вопрос: Добрый день, подскажите, пожалуйста, распространяется ли ипотека в силу закона при купле-продаже нежилого помещения? Т.о. можно было бы при покупке нежилого помещения использовать такую схему:
- покупатель оплачивает первый взнос;
- подписывает ДКП, подписывает кредитный договор и выдает закладную;
- кредитные средства перечисляются на аккредитивный счет продавца, к которому он не имеет доступ, до представления документов, подтветрждающих право собственности на покупателя;
- деньги получает продавец.
Ответ: Согласно ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть или в силу закона, или в силу договора. В ипотеку может быть взято как жилое так и нежилое помещение. Согласно статье 69.1, указанного выше закона, ипотека нежилого помещение допускается в случае, если оно приобретено за счет средств кредитной или иной организации. Такое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это нежилое помещение. Исходя из этого, ипотека в силу закона возможна в том числе и на нежилые помещения.
Согласно главе 30 ГК РФ, право собственности при заключении договора купли-продажи переходит покупателю с момента подписания договора. Подписав договор продавец исполнил обязательства по договору, в свою очередь покупатель обязан уплатить цену указанную в договоре. Стороны свободны в выборе условий договора, и если продавец согласен можно предусмотреть такое условие, как перечисление на аккредитивный счет продавца денежный средств, доступ к которым у него возникнет с момента предоставления документов подтверждающих право собственности. Но такой договор несколько нарушает права продавца, так как он добросовестно исполнил договор и передал право собственности на вещь покупателю. Поэтому вполне достаточно надлежащим образом оформить договор купли-продажи, который свидетельствует о переходе права собственности на вещь к покупателю.
