Из-за распространения коронавируса и связанных с ним ограничений арендаторы все чаще предлагают снизить арендную плату, отсрочить ее внесение или расторгнуть договор. Для аренды движимого имущества законодатель не ввел специальных правил на этот счет. Действуют привычные основания и порядок изменения и расторжения договора. Арендодатель не обязан соглашаться на предложения арендатора. Арендатору недвижимости закон дает больше возможностей.
Рассмотрим подробнее данный вопрос.
Если арендатор требует снижения арендной платы, арендодатель в первую очередь должен определить может ли арендатор требовать уменьшения платы.В частности, такое возможно в двух случаях:
- арендованную недвижимость нельзя использовать из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ);
- арендатор – субъект малого и среднего предпринимательства (СМСП), осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. При этом он должен использовать арендуемое здание, сооружение, нежилое помещение (или их часть) именно для этой деятельности, а договор должен быть заключен до принятия решения о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если все эти условия соблюдены, арендатор в соответствии с ч.4 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ) может требовать уменьшения платы на срок до года.
При этом интерес вызывает то, что в первом, что во втором случае арендодатель не обязан снижать арендную плату. Это остается его правом. Однако право отказа имеет свои последствия.
Рассмотрим последствия отказа в обоих случаях:
Если арендатор просит снизить арендную плату на основании ч.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и арендодатель отказывает ему, то он со ссылкой на п.4 ст.445 ГК РФ может подать иск о понуждении заключить дополнительное соглашение и о взыскании с арендодателя убытков. Если арендодатель согласен на снижение, но не сможет договориться с арендатором об условиях, последний тоже может обратиться в суд за разрешением разногласий. Возможна и другая ситуация: если арендодатель подаст иск о взыскании арендной платы, арендатор может возражать, что арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы (данная тема подробно раскрыта в вопросе 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020. При этом нужно понимать, что в любом случае размер снижения и период будет установлен судом (п.п.1,2, ст.445 ГК РФ). Однако арендатору придется обосновать размер снижения. В ч.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и в Гражданском кодексе РФ об этом ничего не сказано. Полагаем, в случае судебного спора можно привести довод, что период сниженного размера платы не должен превышать период режима повышенной готовности или ЧС в вашем регионе.
Если арендатор выиграет дело, то арендная плата будет уменьшена с момента, когда стало невозможным использовать имущество по изначально согласованному назначению. Не имеет значения, когда вступит в силу решение суда по этому иску (см. также вопрос 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
Если арендатор, являющийся СМСП, требует, чтобы арендодатель снизил плату по ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, и арендодатель откажет ему или не будет достигнуто соглашение в течение 14 рабочих дней с момента его обращения, то в случае если договор срочный в соответствии с ч.4 ст.119 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ:
- арендатор сможет не позднее 1 октября 2020 г. отказаться от договора ( ст. 450.1 ГК РФ). Причем отказ возможен, даже если он не предусмотрен договором аренды;
- при таком расторжении арендодатель не сможет взыскать с арендатора упущенную выгоду, убытки по ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора, а также плату за отказ от договора (п.3 ст. 310 ГК РФ).Однако арендодатель сможет взыскать иные убытки или причитающиеся ему денежные суммы (например, если арендатор повредил помещение, возможно, взыскать с него стоимость ремонта по ст. 393 ГК РФ).
Если договор заключен на неопределенный срок, то от него арендатор может отказаться в одностороннем порядке в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ, предупредив арендодателя за три месяца, если иной срок не указан в договоре или законе. Обратите внимание, что это право есть у арендатора по такому договору всегда и он может им воспользоваться в любой момент, а не только по истечении 14 рабочих дней на переговоры. Полагаем, что при этом будут действовать общие условия возврата обеспечительного платежа, предусмотренные договором и ст. 381.1 ГК РФ. То есть возможны случаи, когда придется вернуть обеспечительный платеж.
Теперь поговорим об отсрочке арендного платежа.
Алгоритм действий арендодателя мало отличается от вышеизложенного. Сначала необходимо определить, имеются ли оба условия, при которых арендодатель должен (!обратите внимание должен, а не имеет право!) предоставить отсрочку в соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п.п.1,2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434:
- договор аренды нежилой недвижимости был заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Обратите внимание: на отсрочку не имеют права арендаторы движимого имущества и жилых помещений (п.2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439);
- арендатор работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса. Обратите внимание, что вид деятельности будет определяться по коду ОКВЭД 2, который по состоянию на 1 марта 2020 г. указан у арендатора в ЕГРЮЛ как вид основной деятельности (п. 2 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 409).
В указанной ситуации в соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендодатель должен заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Минимальные условия отсрочки указаны в п.3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 ( далее – Требования).
Таким образом, повторимся, что отличие от снижения арендной платы в том, что в данном случае при соблюдении обоих условий арендодатель обязан предоставить отсрочку. Если арендодатель уклонится от заключения соглашения, арендатор имеет право обратиться в суд с иском о понуждении его заключить. Если он выиграет, то отсрочка предоставляется не с даты вступления в силу решения суда или заключения соглашения, а с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении им деятельности в отрасли, которая отнесена к наиболее пострадавшим из-за коронавируса, то арендодатель должен информировать арендатора о наличии у него права на предоставление законной отсрочки. Если арендодатель не сделал этого, то считается, что отсрочка предоставлена на условиях, установленных в п.3 указанных выше Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонится от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором платы на условиях, установленных в п.3 Требований (подробнее данный вопрос раскрыт в вопросе 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
Если арендатор обратится в суд, а арендодатель полагает, что он в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации из-за коронавируса и заведомо недобросовестно потребовал отсрочку, арендодатель сможет оперировать этим в суде. Например, если он использует объект аренды вопреки установленным ограничениям. Суд в таком случае может принять сторону арендодателя и фактически отказать арендатору в отсрочке полностью или частично (данный вопрос раскрыт в вопрос 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
В качестве вывода хочется сказать, что арендатор, несомненно, имеет право просить о снижении (отсрочке) арендной платы, однако у арендодателя есть также право отказать арендатору в реализации его права. Последствия отказа могут быть «губительны» для арендодателя, но это уже совсем другая история…
Желаем Вам удачи!
Одновременно сообщаем, что данный материал выражает частное мнение специалистов, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации, в понимании отличающемся от трактовки, изложенной выше.
(Ответ подготовлен с использованием материалов СПС КонсультантПлюс)
С Уважением,
Специалисты Линии консультаций.
Статью подготовила:
Липилина Т.В.
юрист Линии консультаций;
Проверил
Гусельников Р.В.
Руководитель Линии консультации
20.07.2020
